Direitos e Deveres

Aluguel-pena em contrato de comodato e aluguel:

STJ/3ªTurma - informativo 504: O comodante pode fixar aluguel de forma unilateral em caso de mora do comodatário na restituição da coisa emprestada, desde que em montante não superior ao dobro do valor de mercado. O art. 582, 2ª parte, do CC dispõe que o comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituir a coisa, o aluguel que for arbitrado pelo comodante. A natureza desse aluguel é de uma autêntica pena privada, e não de indenização pela ocupação indevida do imóvel emprestado. O objetivo central do aluguel não é transmudar o comodato em contrato de locação, mas sim coagir o comodatário a restituir o mais rapidamente possível a coisa emprestada, que indevidamente não foi devolvida no prazo legal. O arbitramento do aluguel-pena não pode ser feito de forma abusiva, devendo respeito aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422/CC), da vedação ao enriquecimento sem causa e do repúdio ao abuso de direito (art. 187/CC). Havendo arbitramento em valor exagerado, poderá ser objeto de controle judicial, com eventual aplicação analógica da regra do parágrafo único do art. 575 do CC, que, no aluguel-pena fixado pelo locador, confere ao juiz a faculdade de redução quando o valor arbitrado se mostre manifestamente excessivo ou abusivo. Para não se caracterizar como abusivo, o montante do aluguel-pena não pode ser superior ao dobro da média do mercado, considerando que não deve servir de meio para o enriquecimento injustificado do comodante. REsp 1.175.848-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Julgado em 18/9/2012.

ACRESCENTANDO: vale lembrar, ainda, que a mesma idéia de aluguel-pena foi prevista para os contratos de aluguel regidos pelo Código Civil, como é o caso, por exemplo, de vagas de garagem e de apart-hotéis. Tal é a previsão do art. 575 do citado diploma.

A CRÍTICA, porém, à decisão do STJ é que ela "tabelou" o aluguel-pena em, no máximo, o dobro do valor de mercado da locação. Ora, considerando que esse valor tem a função de penalidade - como reconhecido na decisão - , há de se deixar sempre para o caso concreto a decisão sobre haver ou não exagero no valor fixado pelo comodante ou locador. Isso porque, sendo o aluguel-pena um meio de forçar a devolução da coisa, poderá haver situações em que o comodatário ou inquilino, com poder econômico suficiente, não se sentirão incomodados com um preço fixado apenas o dobro do valor de mercado.

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