Direitos e Deveres
CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS OU CONDOMÍNIO EDILÍCIO é um condomínio constituído como resultado de um ato de edificação, sendo, por esse motivo, denominado por alguns autores "edilício". Este termo vem do latim aedilici (um), não designando apenas o edil, mas também suas atribuições, como a de fiscalizar as construções particulares e públicas (Miguel Reale).
É uma mistura de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador etc. A cada unidade imobiliária caberá , como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão. (Maria Helena Diniz).
- Stj - Após 30 Anos, Condômino Pode Continuar Usando área Comum Sem Pagar - Stj
31/01/2014 - 07h57 DECISÃO Após 30 anos, condômino pode continuar usando área comum sem pagar Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de convenção condominial...
- Serviços Pay-per-use Em Condomínio - De Quem é A Conta?
Interessante caso com que me deparei: um condomínio de Águas Claras, região administrativa de Brasília, oferece serviços pay-per-use - ou seja, são serviços contratados à parte, não fazem parte das despesas ordinárias de condomínio. São...
- AlteraÇÃo No CÓdigo Civil, Art. 1.331, §1º
Dia 4.4.2012 foi publicada a lei 12.607, que deu nova redação ao art. 1.331, §1º, do Código Civil. Tal artigo refere-se aos condomínios edilícios e, em resumo, o parágrafo único afirma que as partes do condomínio que são de utilização independente,...
- Cobrança De Condomínio. Obrigação Propter Rem. Pedido Contraposto. Não Cabimento
O pagamento das taxas de condomínio é de responsabilidade daquele que figura como titular do domínio no registro imobiliário, conforme artigo 1.345 do Código Civil. No tocante à ação de cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra...
- UsucapiÃo Coletivo
ESTATUTO DA CIDADE – LEI 10.257/2001 Promover políticas públicas para melhor distribuição da renda, finalidade específica: política de redistribuição patrimonial. Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados,...
Direitos e Deveres
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU EM EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS
CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS OU CONDOMÍNIO EDILÍCIO é um condomínio constituído como resultado de um ato de edificação, sendo, por esse motivo, denominado por alguns autores "edilício". Este termo vem do latim aedilici (um), não designando apenas o edil, mas também suas atribuições, como a de fiscalizar as construções particulares e públicas (Miguel Reale).
É uma mistura de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador etc. A cada unidade imobiliária caberá , como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão. (Maria Helena Diniz).
CAPÍTULO VII - Do Condomínio Edilício
Seção I - Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes...
suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
O condomínio edilício, também chamado condomínio em edificações ou horizontal, surge por conta de uma crise urbana, depois da 1ª Grande Guerra, que se exacerbou após a 2ª Grande Guerra, para otimizar a utilização do espaço.
Quais os atos capazes de regulamentar a atividade condominial?
1) instituição;
2) constituição;
3) regulamento.
1) INSTITUIÇÃO
Intervivos ou causa mortis
Mediante as incorporadoras. Recebemos panfletos relativos a venda de apartamentos na planta, nas ruas. Nesses panfletos deve constar o número de inscrição do imóvel.
O ato de instituição deve ser levado ao cartório e deve disciplinar:
a) a destinação (finalidade) do condomínio edilício.
Se residencial, para atividade médica, escritórios, corretores de câmbio (exchange) etc.
b) a individualização e a caracterização da unidade autônoma
A descrição de como vai funcionar a unidade autônoma. Se está incorporada a garagem, banheiros etc.
c) apontamento da proporção de área comum a ser acrescentada à unidade autônoma.
2) CONSTITUIÇÃO
O ato de constituição é a convenção.
É ela quem disciplina toda a vida condominial. Para sua aprovação, é necessário o quorum de 2/3 dos proprietários.
Existe um entendimento de que é preciso, primeiro, um condomínio pronto, fisicamente.
Se pagar e registrar, é proprietário.
Se comprar e registrar, é promitente comprador.
A lei equiparou a proprietário o promitente comprador. Com isso, ele pode votar.
Ainda que financie e dê o imóvel em hipoteca, é proprietário. No plano 100, é promitente comprador.
3) REGULAMENTO
"A piscina pode ser utilizada até as 18:00 horas."
O regulamento cuida do dia-a-dia. Assuntos interna corporis: interessam apenas aos condôminos. Basta que seja aprovado em assembléia. Não é necessário quorum especial e não precisa registrar.
ELEMENTOS que constituem um condomínio em edificações:
a) partes ou áreas comuns;
b) unidades autônomas.
Toda unidade autônoma precisa de identificação alfa-numérica.
Todo apartamento tem que ter saída para o logradouro público (acesso).
Minha unidade autônoma deve ser separada da área comum e das demais unidades que integram o conjunto.
NATUREZA
A unidade autônoma, para o proprietário, tem natureza de quê?
É um direito real de propriedade exclusiva.
Qual a natureza da área comum?
A de condomínio geral.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
DEVERES DOS CONDÔMINOS
1) observar as regras de boa vizinhança;
2) pagar as contribuições condominiais;
3) não alterar a destinação de sua unidade, consoante a finalidade do prédio;
4) não embaraçar o uso das áreas comuns;
5) submeter-se às sanções no caso de transgressão de seus deveres;
6) fazer seguro contra incêndio e destruição total ou parcial;
7) não alterar a fachada sem autorização.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
O prédio tem que contratar seguro.
Posso, se quiser, pagar seguro individual para minha unidade condominial. Mas o condomínio deve pagar seguro. É obrigatório.
Se o fogo pegar no prédio vizinho, os proprietários do meu prédio (eu inclusive) têm que indenizar. No entanto, pela lei, devo garantir o meu imóvel.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
MULTAS
São estipuladas na instituição ou convenção.
Se convencionado, paga-se conforme o estipulado. Se não convencionado, o máximo que é possível cobrar é o de cinco contribuições mensais, independentemente das perdas e danos.
Quebro o espelho. Pago a multa mais perdas e danos (o valor do espelho e sua colocação).
Se o condômino, reiteradamente, comete falta grave, o condomínio pode estipular uma multa, aprovada em convenção, independente do prejuízo causado, que deve ser reparado (perdas e danos).
De ordinário, quem cobra a multa (de até cinco vezes o valor das despesas condominiais) é o síndico.
DÉCUPLO
É possível, entretanto, a cobrança de multa de dez vezes o valor das despesas condominiais, se o comportamento do condômino for muito antissocial. Até posterior deliberação geral.
É imposta e cobrada multa. O comportamento pára. No outro mês, o condômino volta a infringir as regras. É imposta nova multa. Mais uma vez, e outra. Até que ele não mais incida no comportamento antissocial.
O que acontece se o condômino não pagar as multas?
O imóvel pode ser penhorado.
É leitura obrigatória a LEI 8009/90 - IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA, em especial o seu Art. 3º: são exceções à impenhorabilidade do bem de família os créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias; o crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, o de credor de pensão alimentícia; o oriundo da cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
É de lembrar que tanto as despesas ordinárias condominiais como as multas pelo condomínio aplicadas são consideradas títulos executivos extrajudiciais, a teor do inciso V do Art. 585 do Código de Processo Civil.
Significa que o procedimento para haver os valores decorrentes de créditos de tal natureza é simplificado, pois já amparado por um título (como um cheque ou nota promissória). Basta executá-lo.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
BENFEITORIAS
- voluptuárias
- úteis
- necessárias
voluptuárias
De recreio, de mero deleite e aformoseamento da coisa. Trazem um incremento ao bem: piscina, ofurô. Dão, até, uma destinação econômica maior.
Para a realização de benfeitorias voluptuárias no condomínio edilício é necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos.
úteis
Melhoram ou facilitam o uso da coisa.
Exemplo são um elevador, o corrimão, a cobertura na garagem.
Para que sejam aprovadas, é necessário o quorum da maioria dos condôminos.
necessárias
O síndico pode determiná-las, imediatamente. Se o custo for excessivo, o síndico deve determinar a realização das benfeitorias e convocar a assembléia, imediatamente.
Qualquer condômino pode, também, deliberar a respeito, por conta própria, se o síndico for omisso. Entretanto, segundo informa o Art. 1.341, o condômino somente será reembolsado se as benfeitorias forem necessárias (não úteis nem voluptuárias).
Se as despesas não são urgentes e excessivamente onerosas, somente podem ser feitas após a aprovação da assembléia convocada pelo síndico ou por qualquer dos condôminos.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Vimos as multas decorrentes de comportamentos (infrações aos deveres dos condôminos).
JUROS POR INFRAÇÕES
1) convencionados;
2) se a convenção é silente, os juros são de 1%.
Os juros têm natureza de fruto civil ou rendimentos (como os aluguéis).
MULTA: passou de 20% para 2%. Isso gerou uma crise de inadimplência. Por conta disso, já existe no Congresso Nacional um projeto para que seja elevada.
JUROS: são moratórios
MORA: é o inadimplemento parcial ou relativo. Porque é ainda economicamente aproveitável. Pressupõe o não pagamento da obrigação no
- tempo,
- modo ou
- lugar convencionados.
É o inadimplemento da obrigação no tempo, modo ou lugar convencionados.
No condomínio edilício, ao contrário do condomínio geral, a regra é que permaneça o estado de condomínio, este não se extinga.
Entretanto, o condomínio edilício se extingue:
- pela destruição total ou parcial do prédio;
- pela desapropriação.
Se os condôminos resolverem reconstruir, tudo bem. Mas um deles pode se esquivar (abrir mão). Nesse caso, passa suas quota-parte para os outros.
Em relação à destruição parcial, os condôminos podem optar pela demolição, como ocorreu no edifício Palace II.
Desapropriação
O poder público retira o bem da esfera do particular mediante indenização ao proprietário do imóvel. Se locado, também indeniza o inquilino.
§ 1o As partes...
suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
O condomínio edilício, também chamado condomínio em edificações ou horizontal, surge por conta de uma crise urbana, depois da 1ª Grande Guerra, que se exacerbou após a 2ª Grande Guerra, para otimizar a utilização do espaço.
Quais os atos capazes de regulamentar a atividade condominial?
1) instituição;
2) constituição;
3) regulamento.
1) INSTITUIÇÃO
Intervivos ou causa mortis
Mediante as incorporadoras. Recebemos panfletos relativos a venda de apartamentos na planta, nas ruas. Nesses panfletos deve constar o número de inscrição do imóvel.
O ato de instituição deve ser levado ao cartório e deve disciplinar:
a) a destinação (finalidade) do condomínio edilício.
Se residencial, para atividade médica, escritórios, corretores de câmbio (exchange) etc.
b) a individualização e a caracterização da unidade autônoma
A descrição de como vai funcionar a unidade autônoma. Se está incorporada a garagem, banheiros etc.
c) apontamento da proporção de área comum a ser acrescentada à unidade autônoma.
2) CONSTITUIÇÃO
O ato de constituição é a convenção.
É ela quem disciplina toda a vida condominial. Para sua aprovação, é necessário o quorum de 2/3 dos proprietários.
Existe um entendimento de que é preciso, primeiro, um condomínio pronto, fisicamente.
Se pagar e registrar, é proprietário.
Se comprar e registrar, é promitente comprador.
A lei equiparou a proprietário o promitente comprador. Com isso, ele pode votar.
Ainda que financie e dê o imóvel em hipoteca, é proprietário. No plano 100, é promitente comprador.
3) REGULAMENTO
"A piscina pode ser utilizada até as 18:00 horas."
O regulamento cuida do dia-a-dia. Assuntos interna corporis: interessam apenas aos condôminos. Basta que seja aprovado em assembléia. Não é necessário quorum especial e não precisa registrar.
ELEMENTOS que constituem um condomínio em edificações:
a) partes ou áreas comuns;
b) unidades autônomas.
Toda unidade autônoma precisa de identificação alfa-numérica.
Todo apartamento tem que ter saída para o logradouro público (acesso).
Minha unidade autônoma deve ser separada da área comum e das demais unidades que integram o conjunto.
NATUREZA
A unidade autônoma, para o proprietário, tem natureza de quê?
É um direito real de propriedade exclusiva.
Qual a natureza da área comum?
A de condomínio geral.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
DEVERES DOS CONDÔMINOS
1) observar as regras de boa vizinhança;
2) pagar as contribuições condominiais;
3) não alterar a destinação de sua unidade, consoante a finalidade do prédio;
4) não embaraçar o uso das áreas comuns;
5) submeter-se às sanções no caso de transgressão de seus deveres;
6) fazer seguro contra incêndio e destruição total ou parcial;
7) não alterar a fachada sem autorização.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Posso, se quiser, pagar seguro individual para minha unidade condominial. Mas o condomínio deve pagar seguro. É obrigatório.
Se o fogo pegar no prédio vizinho, os proprietários do meu prédio (eu inclusive) têm que indenizar. No entanto, pela lei, devo garantir o meu imóvel.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
MULTAS
São estipuladas na instituição ou convenção.
Se convencionado, paga-se conforme o estipulado. Se não convencionado, o máximo que é possível cobrar é o de cinco contribuições mensais, independentemente das perdas e danos.
Quebro o espelho. Pago a multa mais perdas e danos (o valor do espelho e sua colocação).
Se o condômino, reiteradamente, comete falta grave, o condomínio pode estipular uma multa, aprovada em convenção, independente do prejuízo causado, que deve ser reparado (perdas e danos).
De ordinário, quem cobra a multa (de até cinco vezes o valor das despesas condominiais) é o síndico.
DÉCUPLO
É possível, entretanto, a cobrança de multa de dez vezes o valor das despesas condominiais, se o comportamento do condômino for muito antissocial. Até posterior deliberação geral.
É imposta e cobrada multa. O comportamento pára. No outro mês, o condômino volta a infringir as regras. É imposta nova multa. Mais uma vez, e outra. Até que ele não mais incida no comportamento antissocial.
O que acontece se o condômino não pagar as multas?
O imóvel pode ser penhorado.
É leitura obrigatória a LEI 8009/90 - IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA, em especial o seu Art. 3º: são exceções à impenhorabilidade do bem de família os créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias; o crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, o de credor de pensão alimentícia; o oriundo da cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
É de lembrar que tanto as despesas ordinárias condominiais como as multas pelo condomínio aplicadas são consideradas títulos executivos extrajudiciais, a teor do inciso V do Art. 585 do Código de Processo Civil.
Significa que o procedimento para haver os valores decorrentes de créditos de tal natureza é simplificado, pois já amparado por um título (como um cheque ou nota promissória). Basta executá-lo.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
BENFEITORIAS
- voluptuárias
- úteis
- necessárias
voluptuárias
De recreio, de mero deleite e aformoseamento da coisa. Trazem um incremento ao bem: piscina, ofurô. Dão, até, uma destinação econômica maior.
Para a realização de benfeitorias voluptuárias no condomínio edilício é necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos.
úteis
Melhoram ou facilitam o uso da coisa.
Exemplo são um elevador, o corrimão, a cobertura na garagem.
Para que sejam aprovadas, é necessário o quorum da maioria dos condôminos.
necessárias
O síndico pode determiná-las, imediatamente. Se o custo for excessivo, o síndico deve determinar a realização das benfeitorias e convocar a assembléia, imediatamente.
Qualquer condômino pode, também, deliberar a respeito, por conta própria, se o síndico for omisso. Entretanto, segundo informa o Art. 1.341, o condômino somente será reembolsado se as benfeitorias forem necessárias (não úteis nem voluptuárias).
Se as despesas não são urgentes e excessivamente onerosas, somente podem ser feitas após a aprovação da assembléia convocada pelo síndico ou por qualquer dos condôminos.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Vimos as multas decorrentes de comportamentos (infrações aos deveres dos condôminos).
JUROS POR INFRAÇÕES
1) convencionados;
2) se a convenção é silente, os juros são de 1%.
Os juros têm natureza de fruto civil ou rendimentos (como os aluguéis).
MULTA: passou de 20% para 2%. Isso gerou uma crise de inadimplência. Por conta disso, já existe no Congresso Nacional um projeto para que seja elevada.
JUROS: são moratórios
MORA: é o inadimplemento parcial ou relativo. Porque é ainda economicamente aproveitável. Pressupõe o não pagamento da obrigação no
- tempo,
- modo ou
- lugar convencionados.
É o inadimplemento da obrigação no tempo, modo ou lugar convencionados.
Seção II - Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
QUEM PODE SER SÍNDICO?
Pode ser síndico pessoa física ou jurídica, condômino ou terceiro.
O síndico é escolhido por maioria absoluta em assembléia, por um mandato de até dois anos, renováveis indefinidamente. Isso significa que um síndico pode ser síndico por mais de vinte anos, contanto que seja sempre eleito em assembléia, para mandatos de até dois anos cada um.
Pode exercer a sindicância de maneira onerosa ou gratuita, conforme se estabelecer na convenção. Significa dizer que um síndico pode não receber nada pelo exercício ou ser remunerado. Tudo depende do que estabelecerem os condôminos na convenção.
É um órgão de execução. Ele não elabora as regras, apenas executa.
O sub-síndico é o auxiliar do síndico.
Maioria absoluta: é o primeiro número inteiro acima da metade, levando-se em conta o todo.
Maioria simples: é o primeiro número inteiro acima da metade, considerando-se os presentes.
ADMINISTRADOR
Pode ser pessoa física ou jurídica e recebe poderes do síndico.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
O condomínio é ente despersonalizado. Por isso é preciso alguém que o represente.
Art. 12 do Código de Processo Civil: Serão representados em juízo, ativa e passivamente:
DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Anualmente, o condomínio deve promover, ao menos, uma assembléia geral ordinária (AGO), para o elencado no código: prestação de contas, determinação do valor das contribuições, eleger um substituto, exibir o orçamento.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Pode haver um conselho fiscal. Significa dizer que não é órgão obrigatório. O conselho, se houver, será composto por três membros, condôminos, eleitos pela assembléia, para mandato de até dois anos. A função do conselho é a de dar parecer sobre as contas.
O síndico é obrigado a guardar por cinco anos toda a documentação do condomínio.
ASSEMBLÉIA GERAL
É um órgão deliberativo por excelência. Pode alterar a convenção e o regulamento, se obtiver a aprovação de 2/3 dos condôminos.
CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLÉIA GERAL
Para a assembléia geral devem ser notificados todos os condôminos, sob pena de nulidade.
Na primeira convocação, as decisões são decididas segundo a maioria das frações ideais. Na segunda convocação, pela maioria dos presentes, se o assunto a ser tratado não exigir quórum especial.
Quorum
de instalação = maioria absoluta
de votação = maioria simples
Apartamento de cobertura
Pela regra, o apartamento de cobertura tem o valor de mais de um voto, porque representa um quinhão maior. No entanto, a convenção pode estabelecer cada apartamento, um voto.
QUEM PODE SER SÍNDICO?
Pode ser síndico pessoa física ou jurídica, condômino ou terceiro.
O síndico é escolhido por maioria absoluta em assembléia, por um mandato de até dois anos, renováveis indefinidamente. Isso significa que um síndico pode ser síndico por mais de vinte anos, contanto que seja sempre eleito em assembléia, para mandatos de até dois anos cada um.
Pode exercer a sindicância de maneira onerosa ou gratuita, conforme se estabelecer na convenção. Significa dizer que um síndico pode não receber nada pelo exercício ou ser remunerado. Tudo depende do que estabelecerem os condôminos na convenção.
É um órgão de execução. Ele não elabora as regras, apenas executa.
O sub-síndico é o auxiliar do síndico.
Maioria absoluta: é o primeiro número inteiro acima da metade, levando-se em conta o todo.
Maioria simples: é o primeiro número inteiro acima da metade, considerando-se os presentes.
ADMINISTRADOR
Pode ser pessoa física ou jurídica e recebe poderes do síndico.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
O condomínio é ente despersonalizado. Por isso é preciso alguém que o represente.
Art. 12 do Código de Processo Civil: Serão representados em juízo, ativa e passivamente:
I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Territórios, por seus procuradores;
II - o Município, por seu Prefeito ou procurador;
III - a massa falida, pelo síndico;
IV - a herança jacente ou vacante, por seu curador;
V - o espólio, pelo inventariante;
VI - as pessoas jurídicas, por quem os respectivos estatutos designarem, ou, não os designando, por seus diretores;
VII - as sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração dos seus bens;
VIII - a pessoa jurídica estrangeira, pelo gerente, representante ou administrador de sua filial, agência ou sucursal aberta ou instalada no Brasil (art. 88, parágrafo único);
IX - o condomínio, pelo administrador ou pelo síndico.
§ 1o Quando o inventariante for dativo, todos os herdeiros e sucessores do falecido serão autores ou réus nas ações em que o espólio for parte.
§ 2o - As sociedades sem personalidade jurídica, quando demandadas, não poderão opor a irregularidade de sua constituição.
§ 3o O gerente da filial ou agência presume-se autorizado, pela pessoa jurídica estrangeira, a receber citação inicial para o processo de conhecimento, de execução, cautelar e especial.
DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Anualmente, o condomínio deve promover, ao menos, uma assembléia geral ordinária (AGO), para o elencado no código: prestação de contas, determinação do valor das contribuições, eleger um substituto, exibir o orçamento.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Pode haver um conselho fiscal. Significa dizer que não é órgão obrigatório. O conselho, se houver, será composto por três membros, condôminos, eleitos pela assembléia, para mandato de até dois anos. A função do conselho é a de dar parecer sobre as contas.
O síndico é obrigado a guardar por cinco anos toda a documentação do condomínio.
ASSEMBLÉIA GERAL
É um órgão deliberativo por excelência. Pode alterar a convenção e o regulamento, se obtiver a aprovação de 2/3 dos condôminos.
CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLÉIA GERAL
Para a assembléia geral devem ser notificados todos os condôminos, sob pena de nulidade.
Na primeira convocação, as decisões são decididas segundo a maioria das frações ideais. Na segunda convocação, pela maioria dos presentes, se o assunto a ser tratado não exigir quórum especial.
Quorum
de instalação = maioria absoluta
de votação = maioria simples
Apartamento de cobertura
Pela regra, o apartamento de cobertura tem o valor de mais de um voto, porque representa um quinhão maior. No entanto, a convenção pode estabelecer cada apartamento, um voto.
Seção III - Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
No condomínio edilício, ao contrário do condomínio geral, a regra é que permaneça o estado de condomínio, este não se extinga.
Entretanto, o condomínio edilício se extingue:
- pela destruição total ou parcial do prédio;
- pela desapropriação.
Se os condôminos resolverem reconstruir, tudo bem. Mas um deles pode se esquivar (abrir mão). Nesse caso, passa suas quota-parte para os outros.
Em relação à destruição parcial, os condôminos podem optar pela demolição, como ocorreu no edifício Palace II.
Desapropriação
O poder público retira o bem da esfera do particular mediante indenização ao proprietário do imóvel. Se locado, também indeniza o inquilino.
Comente, divulgue, assine. Será sempre bem recebido!
Conheça mais. Faça uma visita aos blogs disponíveis no perfil: artigos e anotações sobre questões de Direito, Português, poemas e crônicas ("causos"): http://www.blogger.com/profile/14087164358419572567.
Esteja à vontade para perguntar, comentar ou criticar.
Maria da Glória Perez Delgado Sanches
Membro Correspondente da ACLAC – Academia Cabista de Letras, Artes e Ciências de Arraial do Cabo, RJ.
loading...
- Stj - Após 30 Anos, Condômino Pode Continuar Usando área Comum Sem Pagar - Stj
31/01/2014 - 07h57 DECISÃO Após 30 anos, condômino pode continuar usando área comum sem pagar Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de convenção condominial...
- Serviços Pay-per-use Em Condomínio - De Quem é A Conta?
Interessante caso com que me deparei: um condomínio de Águas Claras, região administrativa de Brasília, oferece serviços pay-per-use - ou seja, são serviços contratados à parte, não fazem parte das despesas ordinárias de condomínio. São...
- AlteraÇÃo No CÓdigo Civil, Art. 1.331, §1º
Dia 4.4.2012 foi publicada a lei 12.607, que deu nova redação ao art. 1.331, §1º, do Código Civil. Tal artigo refere-se aos condomínios edilícios e, em resumo, o parágrafo único afirma que as partes do condomínio que são de utilização independente,...
- Cobrança De Condomínio. Obrigação Propter Rem. Pedido Contraposto. Não Cabimento
O pagamento das taxas de condomínio é de responsabilidade daquele que figura como titular do domínio no registro imobiliário, conforme artigo 1.345 do Código Civil. No tocante à ação de cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra...
- UsucapiÃo Coletivo
ESTATUTO DA CIDADE – LEI 10.257/2001 Promover políticas públicas para melhor distribuição da renda, finalidade específica: política de redistribuição patrimonial. Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados,...