Direitos e Deveres
- Inadimplemento: quando o enfiteuta deixar de pagar o foro por três anos consecutivos, é a chamada pena de comisso que deverá ser em ação própria.
- Falecimento do enfiteuta: Ocorrerá à extinção quando o enfiteuta morrer e não tiver herdeiros, porém seus credores poderão facultativamente usufruir da enfiteuse até os limites de seus créditos.
- Renuncia de direito: Nesse caso a decisão deve ser registrada no cartório de Imóveis da circunscrição.
- O Usufruto Como Forma De Expropriação Judicial
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Direitos e Deveres
DIREITO CIVIL - ENFITEUSE
ENFITEUSE
Enfiteuse é um direito real sobre coisas alheias, bem amplo inclusive, pois garante a posse, a fruição, transmissão por herança e até a alienação, ou seja, é o domínio útil. Ou ainda; enfiteuse é o negócio jurídico no qual o proprietário (denominado senhorio) passa para o adquirente (denominado enfiteuta) o domínio útil de bem imóvel mediante o pagamento de foro anual, cuja relação tem caráter perpetuo.
Sujeitos
Senhorio: proprietário. Que possui o domínio direto e a posse indireta do imóvel; além do direito de preferência e o recebimento do foro.
Enfiteuta/foreiro: adquirente. Que possui o domínio indireto e a posse direta do imóvel; além do domínio útil sobre o mesmo.
A enfiteuse nasceu na Grécia no século V, a.C... E era o direito de fruir por tempo ilimitado de terras alheias, para cultivo; mediante pagamento de quantia anual ao proprietário. Os Romanos copiaram esse mecanismo que serviria para o cultivo de vastas terras inutilizadas e ainda para estabelecimento de populações, ou seja, o povoamento dessas terras. Em Roma esse instituto inicialmente era dividido em dois.
Ius emphyteuticum, que, embora fosse por prazo longo (por exemplo, 100 anos), era temporário;
Ius Perpeturim, quando o arrendamento era perpétuo.
Em Roma essa modalidade caracterizava-se pela concessão de terras imperiais sem cultivo ou utilização, aos particulares mediante ao pagamento de quantia anual denominada “cânon”. Assim a enfiteuse surge como instrumento para solucionar o problema de vastas terras ou latifúndios sem utilização.
No Brasil
Com o Estado formado recentemente e vasto como é; a coroa portuguesa também precisava tornar suas terras mais produtivas e cultivá-las; porém o Estado sozinho iria ter dificuldade e teria que investir muito para isso. Daí foi autorizado o aforamento das terras, nessa época aforamento não era sinônimo da enfiteuse, pois refletia uma relação contratual com prazo e limites além de fiscalização. Em 1821 a coroa decidiu transformar todos os arrendamentos em enfiteuse o que além de caráter perpetuo facilitou também a fruição das terras.
Obrigações do Enfiteuta:
- Pagamento do foro anual: o foro ou como os romanos chamavam “cânon” é uma prestação anual certa e invariável, pois não segue as mudanças de mercado; podendo ser segundo jurisprudência, atualizado. O não pagamento do foro gera rescisão contratual. O pagamento do foro é a diferença fundamental entre a propriedade e a enfiteuse.
- Dar ao proprietário o direito de preferência: Assim o enfiteuta ou foreiro tem a obrigação de comunicar ou oferecer primeiramente ao proprietário do imóvel caso deseje aliená-lo. Pois sobre a venda ou dação em pagamento nessa relação incidirá o “Laudêmio” que se refere a uma porcentagem sobre o negócio realizado que será de no mínimo 2,5%, ou seja, a passagem de um enfiteuta a outro sofre a incidência do “Laudêmio” também quando não for dada a preferência. Porém se o proprietário decidir comprar não incidirá o laudêmio. Por fim para haver laudêmio deve haver onerosidade e havendo deve ser dada a preferência ao proprietário. O enfiteuta também tem direito de preferência havendo inclusive consequências reais podendo realizar o depósito em juízo e reaver o que fora adquirido por terceiro. Prazo decadencial de 180 dias.
Subenfiteuse:
Corresponde a “glebas” subdivisão de terrenos assemelhando-se a sublocação e caracteriza-se pelo afastamento da posse passando a outro. Na subdivisão em glebas deve haver a nomeação de um administrador denominado “cabecel”. Quando o imóvel emprazado (enfiteuse) pertencer a várias pessoas essas deverão eleger um administrador em seis meses, do contrário esse direito de escolha poderá ser exercido pelo senhorio. Feita a escolha do cabecel esse será o representante dos demais enfiteutas diante todas as ações do senhorio podendo ainda o senhorio cobrar do cabecel os valores dos demais conforme estipula o CC/1916 ressalvado a ele obviamente o direito de regresso. (Art. 690. CC/1916)
Enfiteuse X Arrendamento (diferenças básicas)
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A enfiteuse e a legislação atual
O código civil atual proíbe a constituição de enfiteuse, mas subordina as já existentes; assim as existentes antes da vigência do código de 2002 até sua extinção são válidas e serão regidas pelo código de 1916 e leis posteriores. Vale salientar também que essa proibição trata da enfiteuse civil, ou seja, aquela instituída entre particulares.
“Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071 , de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.”
Terrenos de marinha seus acrescidos
Como bem sabemos os terrenos de Marinha e seus acréscimos pertencem à União art.20, VII, CF. Porém poderão ser concedidos a particulares, por meio de enfiteuse. Tendo como legislação aplicável a lei 9.760/46. Assim a enfiteuse de terras públicas é permitida e ainda faz parte do direito brasileiro.
Conforme: 2º do artigo 2.038 são regidas por lei especial. Portanto, sob as regras do Decreto Lei 9.760 /46 o Poder Público continua podendo instituir enfiteuses de terras públicas e neste caso a prestação anual será de 0,6% sobre o valor atual do bem.
Extinção da Enfiteuse
Art. 692. A enfiteuse extingue-se:
I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;
II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;
III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.
A extinção da enfiteuse pode se dá por vários motivos alguns deles são:
- Desapropriação: Quando o poder público tem interesse na área nesse caso terá que indenizar o proprietário e o enfiteuta.
- Inadimplemento: quando o enfiteuta deixar de pagar o foro por três anos consecutivos, é a chamada pena de comisso que deverá ser em ação própria.
- Falecimento do enfiteuta: Ocorrerá à extinção quando o enfiteuta morrer e não tiver herdeiros, porém seus credores poderão facultativamente usufruir da enfiteuse até os limites de seus créditos.
- Renuncia de direito: Nesse caso a decisão deve ser registrada no cartório de Imóveis da circunscrição.
- Deterioração do bem: O artigo é bem claro, art. 692 CC/1916, deteriorando-se o bem a ponto de não valer a quantia do foro, mais um quinto deste, extingue-se a enfiteuse, mas responderá o foreiro por perdas e danos.
- Resgate: O artigo é bem claro, art. 693 CC/1916, Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo.
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- O Usufruto Como Forma De Expropriação Judicial
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- Extinção Do Contrato - Resgate
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É um direito novo. Não era tratado antes do Código Civil de 2002, pois antes tínhamos o direito real de enfiteuse. Atende uma necessidade que não era atendida pela enfiteuse. Sou proprietário de um imóvel. Não tenho dinheiro para empreender...