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Direitos e Deveres
Fiança no contrato de locação e sua prorrogação
Olá amigos!
Hoje proponho tratar com vocês de um assunto de interesse geral: a fiança no contrato de locação.
Imaginemos a seguinte situação prática (e mais comum do que imaginamos):
"A" (locatário) firmou contrato de locação de imóvel urbano residencial com "B" (locador), por determinado prazo. A garantia contratual acertada foi a fiança (art. 37, II da Lei 8.245/91 - Lei de Locações ou LLo), prestada por "C" (fiador).
Findo o prazo contratual, "A" permaneceu no imóvel pagando normalmente os alugueres, ocorrendo a prorrogação tácita da avença por prazo indeterminado (art. 46, parágrafo 1º, da LLo).
Algum tempo depois, já com o contrato vigendo por prazo indeterminado, "A" deixa de pagar os alugueres, sendo despejado. Para receber o valor dos alugueres vencidos e não pagos, "B" aciona o fiador "C".
O fiador "C", no entanto, se sente indignado. Afinal de contas, a garantia que ele prestou tinha tempo determinado e teria sido extinta no exato momento em que o prazo regular do contrato expirou. Após a prorrogação contratual, a garantia já não mais existia.
Está certo ou errado o fiador?
Pois bem. Até algum tempo atrás, predominava a orientação da 3ª Seção do STJ (no EREsp 566.633-CE), neste sentido:
"Continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época que firmaram a avença."
Ou seja, se no contrato houvesse previsão expressa no sentido de que a garantia seria mantida mesmo que ocorresse prorrogação automática (legal), o fiador seria responsável pelos débitos. Mas, sem previsão expressa no contrato, o fiador estaria exonerado no exato momento em que o prazo regular do contrato se expirou.
Ou seja, mesmo diante da antiga redação do art. 39 da LLo, a orientação do STJ até então deixava claro que apenas excepcionalmente a fiança seria mantida no caso de prorrogação legal (o que acontece nos casos dos arts. 46, parágrafo 1º; e 56, parágrafo único; da LLo).
Mas as coisas mudaram após a edição da Lei 12.112/2009, que alterou diversos dispositivos da LLo, inclusive o art. 39, cuja redação passou a ser:
"Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."
Qual será a orientação do STJ a respeito da nova redação do art. 39 da LLo? A Corte vai manter o mesmo entendimento ou vai modificá-lo?
Esta resposta começou a ser elaborada recentemente.
Por ocasião do julgamento do REsp 1.326.557-PA, a 4ª Turma do STJ sinalizou uma alteração nos rumos de casos como este. Conforme se lê na ementa do julgado:
"(...) a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente ("ope legis"), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória."
Ou seja, parece que o STJ está adotando uma interpretação literal da norma, de modo que a partir de agora a prorrogação legal do contrato de locação (o que acontece nos casos dos arts. 46, parágrafo 1º; e 56, parágrafo único; da LLo) não extingue a fiança, salvo se houver previsão expressa em sentido contrário no contrato.
Em resumo, antigamente o fiador apenas respondia por débitos locatícios posteriores à prorrogação legal se houvesse expressamente anuído neste sentido. Após a edição da Lei 12.112/2009, o fiador sempre responderá pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal, a não ser que haja previsão contratual em sentido contrário. Antes, apenas excepcionalmente a fiança seria mantida no caso de prorrogação legal; agora, apenas excepcionalmente haverá exoneração do fiador.
A lei ficou mais dura com o fiador e o STJ parece ter reconhecido esta circunstância. Acredito que esta posição deve ser preservada nos julgamentos futuros.
Ao fiador ainda resta a possibilidade de pedir sua exoneração, caso haja prorrogação do contrato por prazo indeterminado, na forma do art. 835 do CC.
Uma última observação me parece interessante: a nova regra do art. 39 da LLo só vale para fianças prestadas após a vigência da Lei 12.112/2012.
Bons estudos a todos!
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