Direitos e Deveres
TJPR. Compra e venda. Condomínio. Direito de preferência. Interpretação do art. 504 do CC/2002. Precedentes. O exercício do direito de preferência previsto no dispositivo legal acima mencionado circunscreve-se, portanto e tão somente, a hipótese de venda da fração-ideal a estranho que, por sua vez, entende-se como aquele que não é condômino da coisa, em detrimento dos demais co-proprietários, que não tiveram ciência da proposta de venda, chancelando a possibilidade de o condômino reaver a parte vendida a estranho, depositando o preço em juízo, no prazo decadencial de cento e oitenta (180) dias, conforme já proclamou o Superior Tribunal de Justiça: "Civil. Condomínio. Coisa divisível. Alienação de fração ideal. Direito de preferência. Art. 1139 do Código Civil. O condômino não pode alienar o seu quinhão a terceiro, sem prévia comunicação aos demais consortes, a fim de possibilitar a estes o exercício do direito de preferência, tanto por tanto, seja a coisa divisível ou não. Recurso especial não conhecido" (REsp. 71.731, 4ªT, Rel. Min. César Asfor Rocha, j. 24.03.98). No mesmo sentido: "Se a coisa em comum, divisível ou indivisível, permanece em estado de indivisão (não dividida), o condômino que pretenda alhear a terceiro seu quinhão deve, antes, expedir comunicação aos demais comproprietários para possibilitar-lhes o exercício da prelação que lhes assegura o art. 1.139, CC" (RT 698/203 e RT 640/172). Jurisprudência Acórdão: Apelação Cível n. 419.059-0, de Jandaia do Sul.
Relator: Des. Luiz Cezar Nicolau.
Data da decisão: 18.12.2007.
Apelantes: A.A.M. e outros
Relator: Juiz Luiz Cezar Nicolau
Revisor: Desembargador Idevan Lopes
EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. CONDOMÍNIO. IMÓVEL RURAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL ENTRE CONDÔMINOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA PRETERIDO. ART. 504, PARÁGRAFO ÚNICO, CÓDIGO CIVIL DE 2002. NULIDADE DA ALIENAÇÃO. RECURSO PROVIDO. Tratando-se de propriedade condominial, deve o condômino que desejar alienar a sua cota parte comunicar aos demais comunheiros de sua intenção, formalmente, possibilitando-se que aqueles exerçam, no prazo legal, o direito de preferência, evitando-se, com isso, inclusive, os inconvenientes que possam surgir com a preterição de algum consorte que possua, comparado com os demais, benfeitoria mais valiosa ou quinhão maior (art. 504, parágrafo único, CC/02).
Apelo provido.
1) RELATÓRIO:
A.A.M. e outros ajuizaram ação declaratória de nulidade de ato jurídico consistente na venda de imóvel combinada com tutela antecipada em face de E.M.M.K e outros, autos 031/2004, aduzindo, para tanto, que: (a) são legítimos proprietários dos lotes de terras rurais 306 e 307-A, ambos com área de 7,5 alqueires paulistas, objetos das matrículas 905 e 904, do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Jandaia do Sul, em regime de condomínio, instituído a partir do registro de formal de partilha; (b) E.M.M.K e seu marido, A.K., também condôminos, venderam sua parte, na proporção de 1/7, a L.C.M.; (c) esta venda não foi precedida de comunicação, ou seja, os alienantes não ofereceram sua parte aos demais condôminos, preterindo, portanto, o direito de preferência que a lei confere a eles; (d) a fração ideal alienada foi escolhida sem a anuência dos demais co-proprietários, ressaltando-se que o imóvel é indiviso; (e) possuem interesse em adquirir a cota parte alienada a estranho, pertencente à E.M.M.K. (1/7), para manter em família, a propriedade.
Postularam a antecipação dos efeitos da tutela no sentido de proceder a anotação nos Cartórios competentes a respeito da existência da ação, para evitar "maiores prejuízos face possível tentativa de outra alienação e o repasse das terras a outras pessoas" (fl. 09), bem como, o "cancelamento, inutilização e desfazimento dos aludidos contratos e demais atos notariais referentes aos contratos concernentes às matrículas nºs. 905/R e 904/R do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício desta Comarca, nos lotes de terras sob n. 306 e 307-A-1, e sob n. 306 e 307-A, ambas com área de 7,50 alqueires paulistas envolvendo-se os réus E.M.M.K. e seu marido A.K. & L.C.M.", fl. 10.
L.C.M. apresentou contestação, fl. 97/114, argüindo, preliminarmente, a ausência do depósito previsto no art. 301, XI, CPC. No mérito, afirmou que também é condômino dos imóveis referentes às matrículas 904 e 905, porquanto adquiriu de M.F., "a parte ideal correspondente a 0,53 alqueires paulistas, de cada um dos imóveis matriculados sob nº 905 e 904" (fl. 105), conforme escrituras públicas de compra e venda lavradas em 10.11.1998. Por este motivo, defende que não pode ser considerado "estranho" para os efeitos do art. 504, CC/02, pois ao realizar o negócio jurídico com E. e seu esposo o fez na condição de co-proprietário das terras e, além disso, a lei não exige a observação do direito de preferência entre consorte, nem, tampouco, a comunicação prévia do negócio aos demais.
E. e A.K. também ofereceram contestação, fl. 145/148, ratificando todos os argumentos sustentados pelo outro co-réu.
Os autores impugnaram a contestação à fl. 151/159, ratificando os termos da inicial.
Foi proferida sentença, fl. 216/227, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais, com a revogação da tutela antecipada concedida e condenando-se os autores ao pagamento das custas processuais e verba honorária de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.
Inconformados, os vencidos interpuseram recurso de apelação, fl. 229/245, sustentando, em linhas gerais, que: (a) prevalece o direito de preferência dos condôminos quando se trata de imóvel indiviso; (b) estão interessados na aquisição da parte ideal alienada, tanto que depositaram o preço, segundo comprovam pelo extrato de fl. 80; (c) os réus E. e A. deveriam ter comunicado os demais condôminos sobre seu interesse na venda da parte ideal que lhes competia, com vistas ao direito de preferência (art. 504, CC/02) e em observância ao princípio constitucional da igualdade (art. 5º, CF); (d) não existe "qualquer affectio societatis ou mesmo affinitas" entre eles e L.C.M.; (e) em que pese o art. 504 do CC/02 não preveja a comunicação do interesse da venda aos demais condôminos, por força do princípio da igualdade, ela se mostra imperiosa para evitar situações de desequilíbrio entre as partes; (f) a discordância de valores quanto ao preço pago pela cota parte vendida, constatada nos documentos de fl. 128/vº, 136/140 e 190/vº, demonstra o "arrependimento pela não ocorrência do procedimento no direito de preferência, no contrato de valor 'a menor'" (fl. 243), fato que implica na nulidade da escritura. Pedem a reforma da decisão com acolhimento da pretensão contida na inicial.
O apelo foi recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, fl. 248, tendo apenas o réu L.C.M. apresentado contra-razões à fl. 250/257, com o encaminhamento dos autos a este Tribunal.
A Procuradoria de Justiça entendeu ser desnecessária sua intervenção, porque inexistente o interesse público, seja pela natureza da lide em análise, seja pela qualidade das partes, fl. 272/274.
2) FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:
2.1) Conheço do recurso porque adequado, tempestivo e preparado.
2.2) Segundo lição de Orlando Gomes, em se tratando de condomínio, "os condôminos têm direitos e deveres sobre sua cota-parte e sobre a coisa comum" (Direitos Reais, 18ª ed., Forense, pág. 214).
Especificadamente sobre a sua fração ideal, esclarece o autor que "pode o condômino comportar-se como proprietário exclusivo, independentemente, por conseguinte, do consentimento dos outros comproprietários. Desfruta, assim, de autonomia para praticar atos jurídicos permitidos aos proprietários. Sua esfera de autonomia compreende os seguintes direitos: a) alienar sua parte ideal, a título oneroso ou gratuito; b) gravá-la de ônus real; c) reivindicá-la" (ob. cit. pág. 214).
No presente caso, defendem os apelantes que os réus E. e A. alienaram sua cota-parte, na proporção de 1/7 (um sétimo) dos imóveis objetos das matrículas 904 e 905, a L.C.M., em 02.10.2003, sem os comunicar, impedindo, por conseguinte, que exercessem seu direito de preferência.
O art. 504, CC/02, antigo 1.139 CC/16, é bastante claro ao disciplinar a matéria da seguinte maneira: "Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência".
O exercício do direito de preferência previsto no dispositivo legal acima mencionado circunscreve-se, portanto e tão somente, a hipótese de venda da fração-ideal a estranho que, por sua vez, entende-se como aquele que não é condômino da coisa, em detrimento dos demais co-proprietários, que não tiveram ciência da proposta de venda, chancelando a possibilidade de o condômino reaver a parte vendida a estranho, depositando o preço em juízo, no prazo decadencial de cento e oitenta (180) dias, conforme já proclamou o Superior Tribunal de Justiça:
"Civil. Condomínio. Coisa divisível. Alienação de fração ideal. Direito de preferência. Art. 1139 do Código Civil. O condômino não pode alienar o seu quinhão a terceiro, sem prévia comunicação aos demais consortes, a fim de possibilitar a estes o exercício do direito de preferência, tanto por tanto, seja a coisa divisível ou não. Recurso especial não conhecido" (REsp. 71.731, 4ªT, Rel. Min. César Asfor Rocha, j. 24.03.98).
No mesmo sentido: "Se a coisa em comum, divisível ou indivisível, permanece em estado de indivisão (não dividida), o condômino que pretenda alhear a terceiro seu quinhão deve, antes, expedir comunicação aos demais comproprietários para possibilitar-lhes o exercício da prelação que lhes assegura o art. 1.139, CC" (RT 698/203 e RT 640/172).
Consta dos autos, porém, que L.C.M., ao adquirir a fração ideal pertencente à E.M.M.K. e A.K. já era condômino do imóvel em análise há pelo menos quatro (04) anos, vez que adquiriu de M.F. e esposa, em 10.11.1998, a parte ideal correspondente a 0,53 (zero vírgula cinqüenta e três) alqueires paulistas dos imóveis de matrículas 904 e 905, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Jandaia do Sul, segundo escritura de compra e venda de fl. 128/vº, bem como dos documentos de fl. 115/117. Logo, a condição de estranho, a ele, não pode ser empregada.
Assim, como bem consignado na sentença "... o requerido L.C.M. não era pessoa estranha ao condomínio. Ao contrário, era um dos condôminos. Desta forma, a compra e venda que aconteceu entre os requeridos e ora impugnada pelos requerentes se deu entre condôminos e não a pessoa estranha, e, sob essa ótica, é que devem ser analisadas as questões suscitadas no processo" (fl. 223/224).
Ao tratar da convergência de interesse dos condôminos na aquisição de cota parte de outro (hipótese esta verificada nos presentes autos), o parágrafo único do art. 504, CC/02 disciplina: "Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço".
Nota-se que o direito de preferência também é estendido aos co-proprietários que pretendem comprar a fração ideal de seu consorte. Esta é, aliás, a orientação contida nos demais dispositivos legais correlatos ao tema: art. 1.118, CPC e art. 1.322, CC/02.
E isto se apresenta bastante razoável porque, segundo lição de Álvaro Villaça Azevedo "o condomínio é sempre um estado de preocupação, sendo a tendência do direito a sua extinção. Sim, porque o condomínio cria fontes de discórdia. Como diziam os romanos, é a mãe das rixas (mater rixarum)" (Comentários ao Novo Código Civil, v.VII, Forense, pág. 249).
Partindo-se da premissa de que "a preferência somente tem sentido quando alguém tem certa vantagem que o coloque em situação privilegiada na disputa com outros" (De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 26ª ed., Forense, pág. 1078), é de rigor que todos sejam comunicados da intenção de venda para evitar, inclusive, os inconvenientes que possam surgir com a preterição de algum condômino que possua, comparando com os demais, benfeitoria mais valiosa ou quinhão maior, conforme estabelece o parágrafo único do art. 504 do CC/2002.
No caso em análise, denota-se das matrículas 904 e 905 (fl. 115/127) referentes, respectivamente, às áreas de terras rurais 306/307-A e 306/307-A-1, que a aludida vantagem está presente na porção de cota parte pertencente aos comproprietários, eis que, quanto às benfeitorias, não há informações nos autos a respeito.
Os documentos colacionados atestam que C.A.M.R. detém 2/7 (dois sétimos) sobre as propriedades, ou seja, 2,14886 alqueires paulistas. Isto porque adquiriu de J.C.M. e sua esposa, M. de Q.M., a parte ideal correspondente a 1/7 (um sétimo), em 03.01.1990, conforme se verifica nos Registros 7 e 10 das Matrículas 904 e 905, de fl. 117 e 124, a par dos 0,53 (zero cinqüenta e três) alqueires paulistas que L.C.M. é proprietário.
É ela, portanto, que detém a maior cota parte do imóvel e, por conseqüência, tem, a princípio, a preferência na aquisição da fração ideal vendida por E.M.M.K. e marido e depositou o preço, conforme se depreende à fl. 80, correspondente ao valor lançado na escritura pública de fl. 130/vº e 131.
A falta de comunicação/notificação do condômino interessado em alienar a sua cota parte na comunhão de qualquer bem imóvel aos demais comunheiros, para que possam exercer o direito de preferência, via de conseqüência, importa na nulidade do ato jurídico, bem assim do próprio documento público fomalizador do ato, impondo-se, desse modo, o acolhimento da pretensão desenvolvida retratada na petição inicial.
Cumpre ressaltar, por fim, que ao ajuizarem a ação os autores-apelantes à fl. 07 apresentaram o valor correspondente ao preço do imóvel, demonstrando que se encontra depositado em conta poupança ouro perante o Bando do Brasil (extrato de fl. 80).
Deveria ter sido, é verdade, formalizado o depósito com abertura de conta poupança à disposição do juízo ou, ainda, anotado naquela essa finalidade e destinação.
Como não houve determinação judicial nesse sentido, não é possível desconsiderar a exibição desse numerário para obstar a pretensão dos autores, até porque como se encontra em conta poupança em Banco oficial foi devidamente remunerado e corrigido, de modo que não há qualquer prejuízo pecuniário aos interessados.
2.3) Como conseqüência do ônus da sucumbência, as custas processuais e os honorários advocatícios ao Advogado dos autores devem ser pagos pelos réus. Aquelas em conformidade com a tabela regimental em vigor, e estes no equivalente a 15% (quinze por cento) sobre o valor dado à causa, atualizado monetariamente desde o ajuizamento (13.02.2004, protocolo aposto no lado direito da fl. 02) pelo INPC, levando-se em conta o zelo profissional do advogado no desempenho de sua atividade, o relativo grau de dificuldade que a causa apresentou e o tempo decorrido desde o ajuizamento até esta data (próximo de três anos).
2.4) Diante do exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso de apelação no sentido julgar procedente a pretensão formulada pelos autores e declarar nula a compra e venda da cota parte do imóvel objeto da demanda, com expedição de mandado ao Tabelionato de Notas e ao Registro de Imóveis competentes para que procedam anotação no Livro onde foi lavrada a escritura e na Matricula aonde foi ela registrada, respectivamente, assegurando aos autores o direito na aquisição do bem, e condenando os réus ao pagamento de custas e honorários conforme estipulado no item anterior.
3) DISPOSITIVO:
ACORDAM os Magistrados integrantes da 6ª Câmara Cível, em acompanhar, à unanimidade, o voto do Juiz Relator, dando-se provimento ao recurso.
Participaram do julgamento os Desembargadores Idevan Lopes (Presidente e Revisor) e Sérgio Arenhart (Vogal).
Curitiba 18 dezembro 2007
Luiz Cezar Nicolau, juiz relator
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Direitos e Deveres
ACÓRDÃO. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL ENTRE CONDÔMINOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA
TJPR. Compra e venda. Condomínio. Direito de preferência. Interpretação do art. 504 do CC/2002. Precedentes. O exercício do direito de preferência previsto no dispositivo legal acima mencionado circunscreve-se, portanto e tão somente, a hipótese de venda da fração-ideal a estranho que, por sua vez, entende-se como aquele que não é condômino da coisa, em detrimento dos demais co-proprietários, que não tiveram ciência da proposta de venda, chancelando a possibilidade de o condômino reaver a parte vendida a estranho, depositando o preço em juízo, no prazo decadencial de cento e oitenta (180) dias, conforme já proclamou o Superior Tribunal de Justiça: "Civil. Condomínio. Coisa divisível. Alienação de fração ideal. Direito de preferência. Art. 1139 do Código Civil. O condômino não pode alienar o seu quinhão a terceiro, sem prévia comunicação aos demais consortes, a fim de possibilitar a estes o exercício do direito de preferência, tanto por tanto, seja a coisa divisível ou não. Recurso especial não conhecido" (REsp. 71.731, 4ªT, Rel. Min. César Asfor Rocha, j. 24.03.98). No mesmo sentido: "Se a coisa em comum, divisível ou indivisível, permanece em estado de indivisão (não dividida), o condômino que pretenda alhear a terceiro seu quinhão deve, antes, expedir comunicação aos demais comproprietários para possibilitar-lhes o exercício da prelação que lhes assegura o art. 1.139, CC" (RT 698/203 e RT 640/172). Jurisprudência Acórdão: Apelação Cível n. 419.059-0, de Jandaia do Sul.
Relator: Des. Luiz Cezar Nicolau.
Data da decisão: 18.12.2007.
Apelantes: A.A.M. e outros
Relator: Juiz Luiz Cezar Nicolau
Revisor: Desembargador Idevan Lopes
EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. CONDOMÍNIO. IMÓVEL RURAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL ENTRE CONDÔMINOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA PRETERIDO. ART. 504, PARÁGRAFO ÚNICO, CÓDIGO CIVIL DE 2002. NULIDADE DA ALIENAÇÃO. RECURSO PROVIDO. Tratando-se de propriedade condominial, deve o condômino que desejar alienar a sua cota parte comunicar aos demais comunheiros de sua intenção, formalmente, possibilitando-se que aqueles exerçam, no prazo legal, o direito de preferência, evitando-se, com isso, inclusive, os inconvenientes que possam surgir com a preterição de algum consorte que possua, comparado com os demais, benfeitoria mais valiosa ou quinhão maior (art. 504, parágrafo único, CC/02).
Apelo provido.
1) RELATÓRIO:
A.A.M. e outros ajuizaram ação declaratória de nulidade de ato jurídico consistente na venda de imóvel combinada com tutela antecipada em face de E.M.M.K e outros, autos 031/2004, aduzindo, para tanto, que: (a) são legítimos proprietários dos lotes de terras rurais 306 e 307-A, ambos com área de 7,5 alqueires paulistas, objetos das matrículas 905 e 904, do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Jandaia do Sul, em regime de condomínio, instituído a partir do registro de formal de partilha; (b) E.M.M.K e seu marido, A.K., também condôminos, venderam sua parte, na proporção de 1/7, a L.C.M.; (c) esta venda não foi precedida de comunicação, ou seja, os alienantes não ofereceram sua parte aos demais condôminos, preterindo, portanto, o direito de preferência que a lei confere a eles; (d) a fração ideal alienada foi escolhida sem a anuência dos demais co-proprietários, ressaltando-se que o imóvel é indiviso; (e) possuem interesse em adquirir a cota parte alienada a estranho, pertencente à E.M.M.K. (1/7), para manter em família, a propriedade.
Postularam a antecipação dos efeitos da tutela no sentido de proceder a anotação nos Cartórios competentes a respeito da existência da ação, para evitar "maiores prejuízos face possível tentativa de outra alienação e o repasse das terras a outras pessoas" (fl. 09), bem como, o "cancelamento, inutilização e desfazimento dos aludidos contratos e demais atos notariais referentes aos contratos concernentes às matrículas nºs. 905/R e 904/R do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício desta Comarca, nos lotes de terras sob n. 306 e 307-A-1, e sob n. 306 e 307-A, ambas com área de 7,50 alqueires paulistas envolvendo-se os réus E.M.M.K. e seu marido A.K. & L.C.M.", fl. 10.
L.C.M. apresentou contestação, fl. 97/114, argüindo, preliminarmente, a ausência do depósito previsto no art. 301, XI, CPC. No mérito, afirmou que também é condômino dos imóveis referentes às matrículas 904 e 905, porquanto adquiriu de M.F., "a parte ideal correspondente a 0,53 alqueires paulistas, de cada um dos imóveis matriculados sob nº 905 e 904" (fl. 105), conforme escrituras públicas de compra e venda lavradas em 10.11.1998. Por este motivo, defende que não pode ser considerado "estranho" para os efeitos do art. 504, CC/02, pois ao realizar o negócio jurídico com E. e seu esposo o fez na condição de co-proprietário das terras e, além disso, a lei não exige a observação do direito de preferência entre consorte, nem, tampouco, a comunicação prévia do negócio aos demais.
E. e A.K. também ofereceram contestação, fl. 145/148, ratificando todos os argumentos sustentados pelo outro co-réu.
Os autores impugnaram a contestação à fl. 151/159, ratificando os termos da inicial.
Foi proferida sentença, fl. 216/227, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais, com a revogação da tutela antecipada concedida e condenando-se os autores ao pagamento das custas processuais e verba honorária de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.
Inconformados, os vencidos interpuseram recurso de apelação, fl. 229/245, sustentando, em linhas gerais, que: (a) prevalece o direito de preferência dos condôminos quando se trata de imóvel indiviso; (b) estão interessados na aquisição da parte ideal alienada, tanto que depositaram o preço, segundo comprovam pelo extrato de fl. 80; (c) os réus E. e A. deveriam ter comunicado os demais condôminos sobre seu interesse na venda da parte ideal que lhes competia, com vistas ao direito de preferência (art. 504, CC/02) e em observância ao princípio constitucional da igualdade (art. 5º, CF); (d) não existe "qualquer affectio societatis ou mesmo affinitas" entre eles e L.C.M.; (e) em que pese o art. 504 do CC/02 não preveja a comunicação do interesse da venda aos demais condôminos, por força do princípio da igualdade, ela se mostra imperiosa para evitar situações de desequilíbrio entre as partes; (f) a discordância de valores quanto ao preço pago pela cota parte vendida, constatada nos documentos de fl. 128/vº, 136/140 e 190/vº, demonstra o "arrependimento pela não ocorrência do procedimento no direito de preferência, no contrato de valor 'a menor'" (fl. 243), fato que implica na nulidade da escritura. Pedem a reforma da decisão com acolhimento da pretensão contida na inicial.
O apelo foi recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, fl. 248, tendo apenas o réu L.C.M. apresentado contra-razões à fl. 250/257, com o encaminhamento dos autos a este Tribunal.
A Procuradoria de Justiça entendeu ser desnecessária sua intervenção, porque inexistente o interesse público, seja pela natureza da lide em análise, seja pela qualidade das partes, fl. 272/274.
2) FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:
2.1) Conheço do recurso porque adequado, tempestivo e preparado.
2.2) Segundo lição de Orlando Gomes, em se tratando de condomínio, "os condôminos têm direitos e deveres sobre sua cota-parte e sobre a coisa comum" (Direitos Reais, 18ª ed., Forense, pág. 214).
Especificadamente sobre a sua fração ideal, esclarece o autor que "pode o condômino comportar-se como proprietário exclusivo, independentemente, por conseguinte, do consentimento dos outros comproprietários. Desfruta, assim, de autonomia para praticar atos jurídicos permitidos aos proprietários. Sua esfera de autonomia compreende os seguintes direitos: a) alienar sua parte ideal, a título oneroso ou gratuito; b) gravá-la de ônus real; c) reivindicá-la" (ob. cit. pág. 214).
No presente caso, defendem os apelantes que os réus E. e A. alienaram sua cota-parte, na proporção de 1/7 (um sétimo) dos imóveis objetos das matrículas 904 e 905, a L.C.M., em 02.10.2003, sem os comunicar, impedindo, por conseguinte, que exercessem seu direito de preferência.
O art. 504, CC/02, antigo 1.139 CC/16, é bastante claro ao disciplinar a matéria da seguinte maneira: "Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência".
O exercício do direito de preferência previsto no dispositivo legal acima mencionado circunscreve-se, portanto e tão somente, a hipótese de venda da fração-ideal a estranho que, por sua vez, entende-se como aquele que não é condômino da coisa, em detrimento dos demais co-proprietários, que não tiveram ciência da proposta de venda, chancelando a possibilidade de o condômino reaver a parte vendida a estranho, depositando o preço em juízo, no prazo decadencial de cento e oitenta (180) dias, conforme já proclamou o Superior Tribunal de Justiça:
"Civil. Condomínio. Coisa divisível. Alienação de fração ideal. Direito de preferência. Art. 1139 do Código Civil. O condômino não pode alienar o seu quinhão a terceiro, sem prévia comunicação aos demais consortes, a fim de possibilitar a estes o exercício do direito de preferência, tanto por tanto, seja a coisa divisível ou não. Recurso especial não conhecido" (REsp. 71.731, 4ªT, Rel. Min. César Asfor Rocha, j. 24.03.98).
No mesmo sentido: "Se a coisa em comum, divisível ou indivisível, permanece em estado de indivisão (não dividida), o condômino que pretenda alhear a terceiro seu quinhão deve, antes, expedir comunicação aos demais comproprietários para possibilitar-lhes o exercício da prelação que lhes assegura o art. 1.139, CC" (RT 698/203 e RT 640/172).
Consta dos autos, porém, que L.C.M., ao adquirir a fração ideal pertencente à E.M.M.K. e A.K. já era condômino do imóvel em análise há pelo menos quatro (04) anos, vez que adquiriu de M.F. e esposa, em 10.11.1998, a parte ideal correspondente a 0,53 (zero vírgula cinqüenta e três) alqueires paulistas dos imóveis de matrículas 904 e 905, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Jandaia do Sul, segundo escritura de compra e venda de fl. 128/vº, bem como dos documentos de fl. 115/117. Logo, a condição de estranho, a ele, não pode ser empregada.
Assim, como bem consignado na sentença "... o requerido L.C.M. não era pessoa estranha ao condomínio. Ao contrário, era um dos condôminos. Desta forma, a compra e venda que aconteceu entre os requeridos e ora impugnada pelos requerentes se deu entre condôminos e não a pessoa estranha, e, sob essa ótica, é que devem ser analisadas as questões suscitadas no processo" (fl. 223/224).
Ao tratar da convergência de interesse dos condôminos na aquisição de cota parte de outro (hipótese esta verificada nos presentes autos), o parágrafo único do art. 504, CC/02 disciplina: "Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço".
Nota-se que o direito de preferência também é estendido aos co-proprietários que pretendem comprar a fração ideal de seu consorte. Esta é, aliás, a orientação contida nos demais dispositivos legais correlatos ao tema: art. 1.118, CPC e art. 1.322, CC/02.
E isto se apresenta bastante razoável porque, segundo lição de Álvaro Villaça Azevedo "o condomínio é sempre um estado de preocupação, sendo a tendência do direito a sua extinção. Sim, porque o condomínio cria fontes de discórdia. Como diziam os romanos, é a mãe das rixas (mater rixarum)" (Comentários ao Novo Código Civil, v.VII, Forense, pág. 249).
Partindo-se da premissa de que "a preferência somente tem sentido quando alguém tem certa vantagem que o coloque em situação privilegiada na disputa com outros" (De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 26ª ed., Forense, pág. 1078), é de rigor que todos sejam comunicados da intenção de venda para evitar, inclusive, os inconvenientes que possam surgir com a preterição de algum condômino que possua, comparando com os demais, benfeitoria mais valiosa ou quinhão maior, conforme estabelece o parágrafo único do art. 504 do CC/2002.
No caso em análise, denota-se das matrículas 904 e 905 (fl. 115/127) referentes, respectivamente, às áreas de terras rurais 306/307-A e 306/307-A-1, que a aludida vantagem está presente na porção de cota parte pertencente aos comproprietários, eis que, quanto às benfeitorias, não há informações nos autos a respeito.
Os documentos colacionados atestam que C.A.M.R. detém 2/7 (dois sétimos) sobre as propriedades, ou seja, 2,14886 alqueires paulistas. Isto porque adquiriu de J.C.M. e sua esposa, M. de Q.M., a parte ideal correspondente a 1/7 (um sétimo), em 03.01.1990, conforme se verifica nos Registros 7 e 10 das Matrículas 904 e 905, de fl. 117 e 124, a par dos 0,53 (zero cinqüenta e três) alqueires paulistas que L.C.M. é proprietário.
É ela, portanto, que detém a maior cota parte do imóvel e, por conseqüência, tem, a princípio, a preferência na aquisição da fração ideal vendida por E.M.M.K. e marido e depositou o preço, conforme se depreende à fl. 80, correspondente ao valor lançado na escritura pública de fl. 130/vº e 131.
A falta de comunicação/notificação do condômino interessado em alienar a sua cota parte na comunhão de qualquer bem imóvel aos demais comunheiros, para que possam exercer o direito de preferência, via de conseqüência, importa na nulidade do ato jurídico, bem assim do próprio documento público fomalizador do ato, impondo-se, desse modo, o acolhimento da pretensão desenvolvida retratada na petição inicial.
Cumpre ressaltar, por fim, que ao ajuizarem a ação os autores-apelantes à fl. 07 apresentaram o valor correspondente ao preço do imóvel, demonstrando que se encontra depositado em conta poupança ouro perante o Bando do Brasil (extrato de fl. 80).
Deveria ter sido, é verdade, formalizado o depósito com abertura de conta poupança à disposição do juízo ou, ainda, anotado naquela essa finalidade e destinação.
Como não houve determinação judicial nesse sentido, não é possível desconsiderar a exibição desse numerário para obstar a pretensão dos autores, até porque como se encontra em conta poupança em Banco oficial foi devidamente remunerado e corrigido, de modo que não há qualquer prejuízo pecuniário aos interessados.
2.3) Como conseqüência do ônus da sucumbência, as custas processuais e os honorários advocatícios ao Advogado dos autores devem ser pagos pelos réus. Aquelas em conformidade com a tabela regimental em vigor, e estes no equivalente a 15% (quinze por cento) sobre o valor dado à causa, atualizado monetariamente desde o ajuizamento (13.02.2004, protocolo aposto no lado direito da fl. 02) pelo INPC, levando-se em conta o zelo profissional do advogado no desempenho de sua atividade, o relativo grau de dificuldade que a causa apresentou e o tempo decorrido desde o ajuizamento até esta data (próximo de três anos).
2.4) Diante do exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso de apelação no sentido julgar procedente a pretensão formulada pelos autores e declarar nula a compra e venda da cota parte do imóvel objeto da demanda, com expedição de mandado ao Tabelionato de Notas e ao Registro de Imóveis competentes para que procedam anotação no Livro onde foi lavrada a escritura e na Matricula aonde foi ela registrada, respectivamente, assegurando aos autores o direito na aquisição do bem, e condenando os réus ao pagamento de custas e honorários conforme estipulado no item anterior.
3) DISPOSITIVO:
ACORDAM os Magistrados integrantes da 6ª Câmara Cível, em acompanhar, à unanimidade, o voto do Juiz Relator, dando-se provimento ao recurso.
Participaram do julgamento os Desembargadores Idevan Lopes (Presidente e Revisor) e Sérgio Arenhart (Vogal).
Curitiba 18 dezembro 2007
Luiz Cezar Nicolau, juiz relator
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