Direitos e Deveres
Condomínio
O condomínio ocorre quando o mesmo bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes (Caio Mário da Silva Pereira). O nome mesmo diz: co + domínio, con + domínio, ou seja, o domínio de mais de um.
Maria Helena Diniz: "Concede-se a cada consorte uma cota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade da coisa, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto. Deveras, as cotas-partes são qualitativa e não quantitativamente iguais, pois, sob esse prisma, a titularidade dos consortes é suscetível de variação. Só dessa forma é que se poderia justificar a coexistência de vários direitos sobre um mesmo bem" (Dicionário Jurídico, 2ª edição, 2005, Editora Saraiva).
Condômino
É aquele que,
conjuntamento com outro, exerce direito de propriedade sobre uma coisa. O mesmo que co-proprietário.
O que é condomínio voluntário?
O condomínio voluntário (ou convencional) se contrapõe ao condomínio forçado (ou legal). O primeiro é a co-propriedade resultante do acordo de vontade dos consortes, nascendo de um negócio jurídico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usarem e gozarem. Os próprios comunheiros estabelecem a cota que caberá a cada comproprietário; no silêncio deles há presunção legal de igualdade dos quinhões. O segundo, condomínio forçado, deriva de imposição da ordem jurídica como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. São exemplos de comunhão forçada: o compáscuo ou comunhão em pastos ou pastagens, em paredes, cercas, muros e vales ou em formação de ilhas. (Maria Helena Diniz, Dicionário Jurídico, 2ª edição, 2005, Editora Saraiva).
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Direitos e Deveres
DO CONDOMÍNIO GERAL. DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO.
Condomínio
O condomínio ocorre quando o mesmo bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes (Caio Mário da Silva Pereira). O nome mesmo diz: co + domínio, con + domínio, ou seja, o domínio de mais de um.
Maria Helena Diniz: "Concede-se a cada consorte uma cota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade da coisa, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto. Deveras, as cotas-partes são qualitativa e não quantitativamente iguais, pois, sob esse prisma, a titularidade dos consortes é suscetível de variação. Só dessa forma é que se poderia justificar a coexistência de vários direitos sobre um mesmo bem" (Dicionário Jurídico, 2ª edição, 2005, Editora Saraiva).
Condômino
É aquele que,
conjuntamento com outro, exerce direito de propriedade sobre uma coisa. O mesmo que co-proprietário.
O que é condomínio voluntário?
O condomínio voluntário (ou convencional) se contrapõe ao condomínio forçado (ou legal). O primeiro é a co-propriedade resultante do acordo de vontade dos consortes, nascendo de um negócio jurídico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usarem e gozarem. Os próprios comunheiros estabelecem a cota que caberá a cada comproprietário; no silêncio deles há presunção legal de igualdade dos quinhões. O segundo, condomínio forçado, deriva de imposição da ordem jurídica como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. São exemplos de comunhão forçada: o compáscuo ou comunhão em pastos ou pastagens, em paredes, cercas, muros e vales ou em formação de ilhas. (Maria Helena Diniz, Dicionário Jurídico, 2ª edição, 2005, Editora Saraiva).
O conceito acompanha o direito mundial desde o Direito Romano. É o exercício do direito sobre o mesmo bem, ao mesmo tempo.
DIFERENÇA ENTRE COMUNHÃO E CONDOMÍNIO
Comunhão é gênero, do qual condomínio é espécie.
"Ocorre comunhão quando determinado direito pode pertencer a várias pessoas ao mesmo tempo; condomínio, quando a comunhão recai sobre objeto do Direito das Coisas.
DIFERENÇA NA SUBSTÂNCIA
Enquanto tenho um estado de indivisibilidade absoluto, não tenho condomínio, mas comunhão. Exemplo é o do casamento no regime da comunhão universal de bens: tenho comunheiros e não condôminos. A casa não é metade do marido e metade da mulher. A partir do momento em que cessa o casamento (como na morte de um dos cônjuges), cessa o regime de bens.
Meação: o patrimônio nunca foi individualizado, porque viviam em comunhão. Não é herança. A meação também surge quando há separação e divórcio.
Se separa e a pessoa fica no apartamento, o casamento acaba, mas permanece a relação financeira.
No condomínio, você tem a relação de proporção, de quinhão.
COMUNHÃO X CONDOMÍNIO
Comunhão:
- gênero
- um direito que pertence a várias pessoas ao mesmo tempo
- estado de indivisibilidade absoluto
Condomínio:
- espécie
- uma comunhão sobre objeto do direito das coisas
MODALIDADES DE CONDOMÍNIO (espécies)
Condomínio geral:
Cada um dá uma parte ($) e surge o condomínio. É possível o condomínio sobre toda e qualquer coisa: botox, chapinha, carro, casa, etc.
Condomínio edilício:
Em edificações ou horizontal.
Edil: No Direito Romano, as pessoas de quem emanavam as leis.
Condomínio edilício horizontal:
Surge na 1ª Grande Guerra, quando houve uma crise na habitação: uma casa na horizontal, sobre outra. Condomínio em casa é coisa nova. Acaba recebendo o mesmo tratamento jurídico, porque tem as mesmas características.
CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO OU CONVENCIONAL
Porque é constituído pelo acordo da vontade entre as partes.
CONDOMÍNIO NECESSÁRIO OU LEGAL OU FORÇADO
Porque é instituído por força da lei. São exemplos a parede divisória, cerca, vala, muro (veja, a propósito, DIREITO DE VIZINHANÇA. DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM)
Se o condomínio surgiu por doação ou testamento, só vai se estender por até cinco anos, de quando começar o exercício do condomínio.
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
É um direito potestativo: a possibilidade que tem um possuidor de um direito, de penetrar na esfera de direito de outro.
Por exemplo: Existe uma casa, que pertence 50% à madrasta, 28% a A e 22 % a B. O condomínio pode se estender depois da partilha, porque todos querem.
B - e somente B -, decide acabar com o condomínio. Pode ingressar com a ação de extinção de condomínio, porque ele tem o direito de acabar com o condomínio. Não precisa da concordância dos outros dois.
A sentença que extingue o condomínio é declaratória.
Posso extinguir o condomínio judicial ou extrajudicialmente. Mas se houver o interesse de menor incapaz envolvido, obrigatoriamente tem que ser judicial, com a presença do Ministério Público, sob pena de nulidade.
CONDOMÍNIO PRO DIVISO
Se exerce a posse, sempre no mesmo lugar. Consegue-se identificar. Por isso é pro diviso. Segundo Maria Helena Diniz, é "Aquele em que a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem, como ocorre no condomínio em edifícios de apartamentos. Ocorre quando os consortes, com aprovação tácita recíproca, instalam-se em parte da área comum, exercendo sobre ela todos os atos de proprietários singulares e com exclusão de seus condôminos, como se a gleba já tivesse sido partihada."
CONDOMÍNIO PRO INDIVISO
O estado de indivisão é jurídico e de fato. Por exemplo, uma fazenda com 80 condôminos. Cada um é titular de 1/80, mas nenhum sabe o lugar de seu quinhão. "É aquele em que a comunhão perdura de fato e de direito. Todos os comunheiros permanecem na indivisão, não se localizando bem, que se mantém indiviso (Washington de Barros Monteiro).
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Direitos e deveres dos condôminos:
1) usar a coisa, conforme a sua destinação.
Um condômino não pode alterar, de modo algum, a destinação da coisa, sem a anuência dos demais condôminos.
2) reivindicar a coisa de terceiros
É reaver de quem quer que a possua ou detenha, injustamente. É a reivindicatio. Portanto, o condômino não pode reivindicar a coisa de condômino, pois este a tem consigo justamente. Ele tem o direito de usar a coisa. Por outro lado, as ações possessórias podem ser propostas contra condômino, para que ele cesse com a turbação.
turbação: Perturbar, embaraçar, por em desordem, agitar. Impedimento ilegal do livre exercício dos direitos alheios.
turbação da posse: "Ato que embaraça o livre e normal exercício da posse, haja ou não dano, tenha ou não o turbador melhor direito sobre a coisa" (Orlando Gomes). "Ato ilegítimo que estorva o exercício da posse e dá o direito ao possuidor turbado de propor a ação de manutenção de posse" (Maria Helena Diniz).
3) alienar a sua quota-parte
Mas vai precisar, primeiro, oferecer aos outros condôminos. Este é o exercício de preferência ou preempção. Se vender para terceiro e não oferecer para os demais condôminos, qualquer destes pode depositar, nos primeiros 180 dias, o valor pactuado, e o negócio é desfeito.
Um condômino pode alienar o todo?
Pode. Desde que haja a anuência dos demais.
4) gravar com ônus real a sua quota-parte
Exemplo: o condômino pode dar sua parte em penhora, hipotecá-la, dar em anticrese.
5) conservação da coisa
Conforme o quinhão de cada condômino. Ou seja, cada um contribui para a conservação na proporção de seu quinhão: multas, ônus fiscais.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Este artigo é criticado pelo doutrina. Se um condômino não quiser pagar suas despesas, pode renunciar à sua quota-parte. Portanto, surge o direito de os outros condôminos assumirem essa quota-parte. É a assunção da quota-parte do condômino renunciante.
Tanto pelas despesas que ele não arca como pelas dívidas contraídas haverá a extinção do condomínio.
João é proprietário de um apartamento. O valor das despesas com condomínio sobe e ele não tem condições de pagar. Ele renuncia e perde o apartamento, que passa a ser do condomínio, conforme as quotas-partes. Existe a possibilidade de os demais condôminos pagarem a dívida e entrarem na parte ideal do apartamento. Se ninguém pagar, haverá a extinção do condomínio .
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
"Nem se estipular solidariedade": todos contraem a dívida. Não havendo estipulação, não será o caso de solidariedade, pois a solidariedade resulta da lei ou da vontade das partes. Deve estar expressa na lei ou no contrato (Art. 265 do Código Civil). Portanto, cada um se obrigou, segundo o seu quinhão, a não ser no caso de expressa solidariedade ou da discriminação da parte correspondente, no quinhão.
Combinamos comprar um trator. Elaboramos um contrato. Eu compro e me obrigo com o vendedor. Tenho, pois, o direito de regresso contra cada um dos condôminos.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Os condôminos respondem pelos danos e também pelos frutos que percebe da coisa.
fruto imóvel: aluguel = fruto civil
Fruto civil é sinônimo de rendimento. Exemplo são os aluguéis e os juros.
Uma casa tem como proprietárias uma madrasta e duas irmãs. A madrasta detém 50%, cada uma das irmãs, 25%. Uma das irmãs mora no imóvel. Portanto, goza dele. Tem que pagar 25% do valor do aluguel para a irmã e 50% para a madrasta.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
O condomínio, se foi constituído por causa mortis, não pode subsistir por mais de cinco anos.
Ação de extinção de condomínio: o condômino que tiver a maior quota não tem como impedir a extinção. Se um dos condôminos quiser alienar a coisa comum, pode. A partir de então, estará extinto o condomínio. Entretanto, os demais condôminos têm preferência.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
Normas subsidiárias: as normas de inventário e partilha. Como:
Se a coisa é indivisa e eu preciso dividir, como fica a divisão dos frutos?
Uso as regras de partilha.
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Coisa indivisível: um bom exemplo é um cavalo. Não há como dividi-lo sem que perca a sua essência (a de um animal, vivo).
Um dos condôminos resolve vender o cavalo. Deve, antes, oferecê-lo aos condôminos, obedecendo o direito de preferência.
Entre os condôminos, terá o melhor direito aquele que tiver feito as benfeitorias mais valiosas. Se não houver, aquele que apresentar o maior quinhão.
licitação:
Primeiro, entre os condôminos. Não consegue.
Depois, entre condôminos e terceiros. Se empatarem um condômino e um terceiro, ganhará o condômino, pois este tem preferência. Antes de bater o martela na fase externa, dá-se uma chance para os condôminos (que m dá mais).
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Licitação: se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam em partes iguais, realiza-se licitação. Primeiro, entre estranhos; depois, entre os próprios condôminos.
DIFERENÇA ENTRE COMUNHÃO E CONDOMÍNIO
Comunhão é gênero, do qual condomínio é espécie.
"Ocorre comunhão quando determinado direito pode pertencer a várias pessoas ao mesmo tempo; condomínio, quando a comunhão recai sobre objeto do Direito das Coisas.
DIFERENÇA NA SUBSTÂNCIA
Enquanto tenho um estado de indivisibilidade absoluto, não tenho condomínio, mas comunhão. Exemplo é o do casamento no regime da comunhão universal de bens: tenho comunheiros e não condôminos. A casa não é metade do marido e metade da mulher. A partir do momento em que cessa o casamento (como na morte de um dos cônjuges), cessa o regime de bens.
Se separa e a pessoa fica no apartamento, o casamento acaba, mas permanece a relação financeira.
No condomínio, você tem a relação de proporção, de quinhão.
COMUNHÃO X CONDOMÍNIO
Comunhão:
- gênero
- um direito que pertence a várias pessoas ao mesmo tempo
- estado de indivisibilidade absoluto
Condomínio:
- espécie
- uma comunhão sobre objeto do direito das coisas
MODALIDADES DE CONDOMÍNIO (espécies)
Condomínio geral:
Cada um dá uma parte ($) e surge o condomínio. É possível o condomínio sobre toda e qualquer coisa: botox, chapinha, carro, casa, etc.
Condomínio edilício:
Em edificações ou horizontal.
Edil: No Direito Romano, as pessoas de quem emanavam as leis.
Condomínio edilício horizontal:
Surge na 1ª Grande Guerra, quando houve uma crise na habitação: uma casa na horizontal, sobre outra. Condomínio em casa é coisa nova. Acaba recebendo o mesmo tratamento jurídico, porque tem as mesmas características.
CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO OU CONVENCIONAL
Porque é constituído pelo acordo da vontade entre as partes.
CONDOMÍNIO NECESSÁRIO OU LEGAL OU FORÇADO
Porque é instituído por força da lei. São exemplos a parede divisória, cerca, vala, muro (veja, a propósito, DIREITO DE VIZINHANÇA. DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM)
Se o condomínio surgiu por doação ou testamento, só vai se estender por até cinco anos, de quando começar o exercício do condomínio.
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
É um direito potestativo: a possibilidade que tem um possuidor de um direito, de penetrar na esfera de direito de outro.
Por exemplo: Existe uma casa, que pertence 50% à madrasta, 28% a A e 22 % a B. O condomínio pode se estender depois da partilha, porque todos querem.
B - e somente B -, decide acabar com o condomínio. Pode ingressar com a ação de extinção de condomínio, porque ele tem o direito de acabar com o condomínio. Não precisa da concordância dos outros dois.
A sentença que extingue o condomínio é declaratória.
Posso extinguir o condomínio judicial ou extrajudicialmente. Mas se houver o interesse de menor incapaz envolvido, obrigatoriamente tem que ser judicial, com a presença do Ministério Público, sob pena de nulidade.
CONDOMÍNIO PRO DIVISO
Se exerce a posse, sempre no mesmo lugar. Consegue-se identificar. Por isso é pro diviso. Segundo Maria Helena Diniz, é "Aquele em que a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem, como ocorre no condomínio em edifícios de apartamentos. Ocorre quando os consortes, com aprovação tácita recíproca, instalam-se em parte da área comum, exercendo sobre ela todos os atos de proprietários singulares e com exclusão de seus condôminos, como se a gleba já tivesse sido partihada."
CONDOMÍNIO PRO INDIVISO
O estado de indivisão é jurídico e de fato. Por exemplo, uma fazenda com 80 condôminos. Cada um é titular de 1/80, mas nenhum sabe o lugar de seu quinhão. "É aquele em que a comunhão perdura de fato e de direito. Todos os comunheiros permanecem na indivisão, não se localizando bem, que se mantém indiviso (Washington de Barros Monteiro).
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Direitos e deveres dos condôminos:
1) usar a coisa, conforme a sua destinação.
Um condômino não pode alterar, de modo algum, a destinação da coisa, sem a anuência dos demais condôminos.
2) reivindicar a coisa de terceiros
É reaver de quem quer que a possua ou detenha, injustamente. É a reivindicatio. Portanto, o condômino não pode reivindicar a coisa de condômino, pois este a tem consigo justamente. Ele tem o direito de usar a coisa. Por outro lado, as ações possessórias podem ser propostas contra condômino, para que ele cesse com a turbação.
turbação: Perturbar, embaraçar, por em desordem, agitar. Impedimento ilegal do livre exercício dos direitos alheios.
turbação da posse: "Ato que embaraça o livre e normal exercício da posse, haja ou não dano, tenha ou não o turbador melhor direito sobre a coisa" (Orlando Gomes). "Ato ilegítimo que estorva o exercício da posse e dá o direito ao possuidor turbado de propor a ação de manutenção de posse" (Maria Helena Diniz).
3) alienar a sua quota-parte
Mas vai precisar, primeiro, oferecer aos outros condôminos. Este é o exercício de preferência ou preempção. Se vender para terceiro e não oferecer para os demais condôminos, qualquer destes pode depositar, nos primeiros 180 dias, o valor pactuado, e o negócio é desfeito.
Um condômino pode alienar o todo?
Pode. Desde que haja a anuência dos demais.
4) gravar com ônus real a sua quota-parte
Exemplo: o condômino pode dar sua parte em penhora, hipotecá-la, dar em anticrese.
5) conservação da coisa
Conforme o quinhão de cada condômino. Ou seja, cada um contribui para a conservação na proporção de seu quinhão: multas, ônus fiscais.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Este artigo é criticado pelo doutrina. Se um condômino não quiser pagar suas despesas, pode renunciar à sua quota-parte. Portanto, surge o direito de os outros condôminos assumirem essa quota-parte. É a assunção da quota-parte do condômino renunciante.
Tanto pelas despesas que ele não arca como pelas dívidas contraídas haverá a extinção do condomínio.
João é proprietário de um apartamento. O valor das despesas com condomínio sobe e ele não tem condições de pagar. Ele renuncia e perde o apartamento, que passa a ser do condomínio, conforme as quotas-partes. Existe a possibilidade de os demais condôminos pagarem a dívida e entrarem na parte ideal do apartamento. Se ninguém pagar, haverá a extinção do condomínio .
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
"Nem se estipular solidariedade": todos contraem a dívida. Não havendo estipulação, não será o caso de solidariedade, pois a solidariedade resulta da lei ou da vontade das partes. Deve estar expressa na lei ou no contrato (Art. 265 do Código Civil). Portanto, cada um se obrigou, segundo o seu quinhão, a não ser no caso de expressa solidariedade ou da discriminação da parte correspondente, no quinhão.
Combinamos comprar um trator. Elaboramos um contrato. Eu compro e me obrigo com o vendedor. Tenho, pois, o direito de regresso contra cada um dos condôminos.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Os condôminos respondem pelos danos e também pelos frutos que percebe da coisa.
fruto imóvel: aluguel = fruto civil
Fruto civil é sinônimo de rendimento. Exemplo são os aluguéis e os juros.
Uma casa tem como proprietárias uma madrasta e duas irmãs. A madrasta detém 50%, cada uma das irmãs, 25%. Uma das irmãs mora no imóvel. Portanto, goza dele. Tem que pagar 25% do valor do aluguel para a irmã e 50% para a madrasta.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
O condomínio, se foi constituído por causa mortis, não pode subsistir por mais de cinco anos.
Ação de extinção de condomínio: o condômino que tiver a maior quota não tem como impedir a extinção. Se um dos condôminos quiser alienar a coisa comum, pode. A partir de então, estará extinto o condomínio. Entretanto, os demais condôminos têm preferência.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
Normas subsidiárias: as normas de inventário e partilha. Como:
Se a coisa é indivisa e eu preciso dividir, como fica a divisão dos frutos?
Uso as regras de partilha.
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Coisa indivisível: um bom exemplo é um cavalo. Não há como dividi-lo sem que perca a sua essência (a de um animal, vivo).
Um dos condôminos resolve vender o cavalo. Deve, antes, oferecê-lo aos condôminos, obedecendo o direito de preferência.
Entre os condôminos, terá o melhor direito aquele que tiver feito as benfeitorias mais valiosas. Se não houver, aquele que apresentar o maior quinhão.
licitação:
Primeiro, entre os condôminos. Não consegue.
Depois, entre condôminos e terceiros. Se empatarem um condômino e um terceiro, ganhará o condômino, pois este tem preferência. Antes de bater o martela na fase externa, dá-se uma chance para os condôminos (que m dá mais).
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Licitação: se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam em partes iguais, realiza-se licitação. Primeiro, entre estranhos; depois, entre os próprios condôminos.
Subseção II
Da Administração do Condomínio
Da Administração do Condomínio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
maioria: maior voto = maior dos quinhões. Somam-se os votos segundo os quinhões.
administrador do condomínio. É escolhido por maioria, como administrador regular.
Se não tenho esse administrador, tenho um apessoa que faz as vezes de administrador. Ela tem um mandato tácito. Por tanto, é um mandatário tácito.
Vejamos o seguinte exemplo:
A detém 50%, B; 15% e C, 25%. Se A vota de uma forma, B e C de outra, quem resolve é o Poder Judiciário (Art. 1.325, § 2º), em ação movida por qualquer dos condôminos, ouvidos os demais.
maioria absoluta: é o primeiro número inteiro acima da metade do total.
É fácil exemplificar: temos 37 pessoas. A metade de 37 é 18,5. Se fosse metade mais um, seria 19,5 e, portanto, seria necessário o quorum de 20. Portanto, "a metade mais um" é um erro, pois a maioria absoluta, em verdade, é 19.
O administrador pode ser pessoa estranha ao condomínio. Portanto, não é necessário que seja um dos condôminos.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
"A maioria será calculada pelo valor dos quinhões": não importa a quantidade de condôminos, mas o tamanho de seus quinhões.
maioria: maior voto = maior dos quinhões. Somam-se os votos segundo os quinhões.
administrador do condomínio. É escolhido por maioria, como administrador regular.
Se não tenho esse administrador, tenho um apessoa que faz as vezes de administrador. Ela tem um mandato tácito. Por tanto, é um mandatário tácito.
Vejamos o seguinte exemplo:
A detém 50%, B; 15% e C, 25%. Se A vota de uma forma, B e C de outra, quem resolve é o Poder Judiciário (Art. 1.325, § 2º), em ação movida por qualquer dos condôminos, ouvidos os demais.
maioria absoluta: é o primeiro número inteiro acima da metade do total.
É fácil exemplificar: temos 37 pessoas. A metade de 37 é 18,5. Se fosse metade mais um, seria 19,5 e, portanto, seria necessário o quorum de 20. Portanto, "a metade mais um" é um erro, pois a maioria absoluta, em verdade, é 19.
O administrador pode ser pessoa estranha ao condomínio. Portanto, não é necessário que seja um dos condôminos.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
"A maioria será calculada pelo valor dos quinhões": não importa a quantidade de condôminos, mas o tamanho de seus quinhões.
Seção II
Do Condomínio Necessário
Do Condomínio Necessário
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
Vide, a respeito, DIREITO DE VIZINHANÇA. DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM e DIREITO DE VIZINHANÇA. DO DIREITO DE CONSTRUIR.
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
Vide, a respeito, DIREITO DE VIZINHANÇA. DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM e DIREITO DE VIZINHANÇA. DO DIREITO DE CONSTRUIR.
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Maria da Glória Perez Delgado Sanches
Membro Correspondente da ACLAC – Academia Cabista de Letras, Artes e Ciências de Arraial do Cabo, RJ.
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